Vyhľadávanie :

Lokalita :




Rozpočet :

0 Nájdené nehnuteľnosti

Návštevnosť :

Dnes
Včera
Tento mesiac
Celkovo
104
142
2010
235558

Online (15 minutes ago):9

            Postup pri kúpe a predaji nehnuteľnosti: 

 V okamžiku, keď záujemca o nehnuteľnosť (budúci kupujúci) sa dohodol s predávajúcim na kúpnej cene, zarezervuje si ju rezervačnou zmluvou. 

                                             Rezervačná zmluva

 Slúži na zablokovanie nehnuteľnosti pre iných záujemcov a to až do podpisu kúpnej zmluvy. Mala by mať písomnú formu, kde okrem iných náležitostí musí byť uvedená aj cena nehnuteľnosti, výška zloženého rezervačného poplatku, termín podpisu kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, zmluvná pokuta. Jedná sa o úkon, ktorý potvrdzuje, že kupujúci sa rozhodol kúpiť a predávajúci predať danú nehnuteľnosť. Predávajúci už nesmie ďalej ponúkať na predaj svoju nehnuteľnosť. Kupujúci by mal mať v tomto kroku už zabezpečené finančné prostriedky. V prípade, že by chcel uhradiť kúpnu cenu formou úveru, a ten mu banka neskoršie neschváli (podmienkou je vybavovanie úveru vlastným finančným poradcom realitnej spoločnosti), bude mu v plnej výške vrátený rezervačný poplatok a tak neriskuje jeho stratu (len máloktorá spoločnosť ponúka takúto serióznu službu). To ale neplatí, až sa rozhodne využiť služby iného finančného poradcu a úver mu nebude poskytnutý, alebo z osobných dôvodov od rezervačnej zmluvy odstúpi, vtedy o rezervačný poplatok príde. 

 Výška rezervačného poplatku je daná spravidla sprostredkovateľskou spoločnosťou, a uhrádza sa hotovosťou, alebo prevodom na jej účet a je plne zarátaný do kúpnej ceny a po uhradení bezplatne u nej zablokovaný a nemal by s ním zatiaľ nikto disponovať. Bezpečnejším, ale zároveň drahším spôsobom uloženia rezervačného poplatku je využitie vinkulovaného vkladu v banke, alebo notárskej zápisnice, kde ale obvykle poplatky s tým spojené znáša kupujúci. Je len na ňom, pre ktorý spôsob sa rozhodne. 

  Sankcie                                                      

 Zmluvná pokuta zabezpečí v prípade nedodržania zmluvných podmienok niektorej zo zmluvných strán uspokojenie finančnej náhrady škody tým spôsobenej:

 - nedodržanie zmluvy zo strany predávajúceho, v tom prípade sa plná výška rezervačnej zálohy vracia  kupujúcemu a realitná spoločnosť si následne bude vymáhať zmluvnú pokutu (na základe sprostredkovateľskej zmluvy a vynaložených nákladov s tým spojenými) od predávajúceho.

 - nedodržanie zmluvy zo strany kupujúceho, potom sa výška rezervačnej zálohy rozdelí v polovičnom pomere  medzi realitnú spoločnosť a predávajúceho. 

 

                                        Spôsoby uhradenia kúpnej ceny

  Hotovosť

 Nie je potrebná zmluva o budúcej kúpnej zmluve a môže sa hneď po rezervačnej zmluve pristúpiť k podpisu kúpnej zmluvy. 

  Vinkulovaný účet v banke

 Kupujúci uloží finančné prostriedky na svoj účet v banke (poplatok od 70 € ). Tieto bude mať zablokované, takže nebude môcť s nimi disponovať a ani účet zrušiť po určitú stanovenú dobu (zvyčajne 2-3 mes.), a to len so súhlasom predávajúceho. Podmienkou vyplatenia takto vložených peňazí predávajúcemu je predloženie listu vlastníctva kupujúcim banke, na ktorom bude uvedený ako nový vlastník kupujúci a banka následne prevedie danú sumu na účet predávajúceho. Jedná sa o bezpečný spôsob pre kupujúceho, ale nie pre predávajúceho, keďže takéto účty nie sú chránené pred exekútormi. 

  Notárska úschova

 Využíva sa pri hotovosti a patrí medzi najbezpečnejší spôsob (poplatok od 23,24 € do 331.94 €). Na základe podpísanej notárskej zápisnice sa zložia u notára peniaze, na ktoré nemôže siahnuť ani exekútor. Až po splnení podmienok uvedených v zápisnici, prevedie notár tieto peniaze na účet predávajúceho. Hlavnou podmienkou býva predloženie listu vlastníctva, na ktorom bude zapísaný už ako nový vlastník kupujúci. 

  Hypotéka

 Patrí medzi najbezpečnejšie spôsoby, ako kúpiť nehnuteľnosť, lebo sa nepracuje s hotovosťou (je možné po rezervačnej zmluve podpísať aj zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ale nemusí to byť vždy potrebné). Tento postup platí v prípade, že predávajúci nemá na liste vlastníctva žiadnu ťarchu, okrem zákonného záložného práva v prospech spoločenstva alebo ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov za neplnenie preddavkov do fondu prevádzky, údržby, opráv a platby za poskytované služby podľa § 15 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kupujúci podpíše úverovú zmluvu v banke. Často, keď zábezpekou pre banku bude kupovaná nehnuteľnosť, predchádza tomu aj vypracovanie znaleckého posudku na nehnuteľnosť. Za vopred stanovených podmienok bankou sa podpíšu potom záložné zmluvy predávajúcim, vtedy sa banka stáva na určitú dobu (cca 1 mes.) záložným veriteľom, čo znamená, že predávajúci nemôžu s nehnuteľnosťou nakladať, lebo budú mať na liste vlastníctva pripísanú ťarchu, čím sa banka istí ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho. Na katastri sa podá návrh na vklad záložného práva, po ktorom bude na danom liste vlastníctva vyznačená „Z“ plomba, na základe ktorej zvyčajne vie banka previesť peniaze už na účet predávajúceho a na liste vlastníctva pribudne ťarcha záložného práva k nehnuteľnosti, ktorá sa neskôr po povolení vkladu vlastníckeho práva automaticky prevedie už na list vlastníctva nového vlastníka. Banka iný postup a spôsob nepovolí a treba ho akceptovať. Kataster má na zápis podľa platných právnych predpisov lehotu 60 dní, čo sa dá skrátiť do 15 dní, až sa uhradí správny poplatok miesto 66 € urýchľovacím poplatkom 266 €. Po podaní tohto návrhu sa podáva spolu s dvoma osvedčenými kúpnymi zmluvami (pri byte aj potvrdenie od správcu o nedoplatkoch) návrh na vklad vlastníckeho práva a na liste vlastníctva pribudne „V“ plomba, pričom lehota na vybavenie a správne poplatky ostávajú ako pri predošlom podaní.

 Ak na liste predávajúceho je ťarcha, je potrebné ju najskôr vymazať. Najčastejšie ťarchou býva napr. právo doživotného bývania, podlžnosť – exekúcie, záložné právo voči banke a pod. (Pri záložnom práve ak sa dá, tak je dobré previesť zábezpeku na inú nehnuteľnosť, alebo prevziať túto ťarchu na nového vlastníka po dohode s bankou). Je potrebné tak urobiť ešte pred samotným podpisom záložných aj kúpnych zmlúv. Po vyplatení podlžnosti bude vystavené potvrdenie o kvitancii, ktoré je zároveň aj návrhom na vymazanie záložného práva k nehnuteľnosti na katastri a lehota na výmaz môže trvať až 60 dní. 

 Peniaze môže čerpať kupujúci aj kombinovaným spôsobom a to medzi stavebnou sporiteľňou (stavebné sporenie) a bankou (hypotékou). Pri stavebnej sporiteľni sa nezapisuje záložné právo v prospech sporiteľne. Podpisom úverovej zmluvy podpisuje žiadateľ biankozmenku, vtedy peniaze ako prvá poskytne stavebná sporiteľňa a s jej potvrdením o poskytnutí stavebného úveru uvoľní banka prostriedky na hypotéku. 

 Vlastnícke práva k nehnuteľnosti sa prevedú na nového vlastníka až po povolení vkladov záložného a vlastníckeho práva príslušným Okresným úradom- katastrálny odbor, o čom bude navrhovateľom poštou zaslané rozhodnutie (nie list vlastníctva, ten je nutné v prípade potreby si prevziať osobne za 8 € správny poplatok, za účelom preukázania sa ním banke, alebo notárovi), čo môže aj nejaký čas ešte trvať, preto sa doporučuje sledovať stav konania na webovej stránke katastra www.katasterportal.sk, kde sa informácie častejšie aktualizujú. 

 

                                     Odovzdanie nehnuteľnosti

 Odovzdania nehnuteľnosti sa zvyčajne zúčastňuje aj maklér, ktorý dohliadne hlavne na správny odpis stavov meradiel a pomôže vypísať príslušné tlačivá na zmenu odberateľa. U príslušných dodávateľov energii sa pôvodný majiteľ odhlási k odberu a nový odberateľ prihlási. O odovzdaní nehnuteľnosti by sa mal spísať odovzdávací protokol a môžu sa následne prevziať kľúče. Nezabudnúť nakoniec treba aj na daňovú povinnosť z predaja až vznikla a oznámiť túto skutočnosť príslušnému daňovému úradu, splniť si svoju oznamovaciu povinnosť a zmene vlastníctva na príslušnom obecnom, alebo mestskom úrade a pri byte nový majiteľ musí ísť aj za správcom domu podpísať zmluvu o výkone správy domu. A po tomto všetkom si môžete konečne začať užívať svoju nehnuteľnosť. 

 

Zaujíma Vás ešte niečo, čo tu nie je spomenuté? Kontaktujte ma a rád Vám odpoviem.

 

 

 

 

Jozef Palatínus - REMIKA

Sitnianska 6598/19, 974 11 Banská Bystrica

Tlf.: 0907 362 248, info@remika.sk